Bạn đang sở hữu một căn hộ nhỏ giữa lòng thành phố, hay một chiếc xe tải nhàn rỗi, hoặc một kho hàng chưa tận dụng hết công suất? Những tài sản này không chỉ giúp bạn “giữ của” mà còn có thể sinh lời ổn định thông qua hoạt động cho thuê. Tuy nhiên, khi nguồn thu nhập từ việc cho thuê tài sản phát sinh, những câu hỏi về nghĩa vụ thuế luôn thường trực: “Tôi cần nộp thuế gì?”, “Làm sao kê khai đúng?”, “Có cách nào kê khai và nộp thuế nhanh, ít rắc rối?”. Đừng lo — cho dù bạn là một doanh nghiệp vừa và nhỏ hay hộ kinh doanh cá thể, bạn hoàn toàn có thể chủ động và dễ dàng thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình, nếu trang bị đủ kiến thức cần thiết và nắm bắt các quy định mới nhất về thuế cho thuê tài sản.
Những loại tài sản nào khi cho thuê bắt buộc phải kê khai thuế?
Khi nói đến thuế cho thuê tài sản, không ít người nhầm lẫn giữa các khái niệm hay phạm vi áp dụng. Trên thực tế, Luật Thuế và các văn bản hướng dẫn đã quy định rõ ràng những đối tượng và trường hợp cụ thể. Cá nhân, hộ kinh doanh phát sinh thu nhập từ các dạng tài sản sau sẽ phải quan tâm đến nghĩa vụ kê khai:
- Nhà ở, mặt bằng kinh doanh, kho bãi, xưởng, cửa hàng… với điều kiện không đi kèm dịch vụ lưu trú.
- Phương tiện vận tải, máy móc, thiết bị… cho thuê không kèm người điều khiển.
- Những tài sản khác nhưng không gắn với các dịch vụ bổ sung nào.
Lưu ý: Các hoạt động cung cấp dịch vụ lưu trú (cho khách du lịch, cho sinh viên, công nhân dài hạn không phải căn hộ…), hoặc có kết hợp dịch vụ ăn uống, giải trí sẽ không được xem là “cho thuê tài sản” thông thường và áp dụng quy định, thuế suất khác.
Vậy nên, mọi hoạt động mang tính chất thuần túy là cho thuê tài sản mới thuộc diện cần kê khai và thực hiện nghĩa vụ thuế cho thuê tài sản.
Khi nào phải kê khai và nộp thuế cho thuê tài sản?
Dù tài sản là nhà cho thuê, xe hơi, máy móc hay chỉ là mặt bằng nhỏ, cá nhân và hộ kinh doanh đều cần quan tâm đến ngưỡng doanh thu năm để biết mình có thuộc diện chịu thuế hay không. Đây cũng là câu hỏi thường gặp mà KTO nhận được từ các khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Ngưỡng doanh thu và quy định cũ – mới
Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC vẫn đang có hiệu lực, nếu tổng doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng, cá nhân/hộ kinh doanh phải kê khai, nộp:
- Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
- Lệ phí môn bài
Tuy nhiên, từ ngày 01/01/2026 (theo Luật Thuế GTGT số 48/2024/QH15), ngưỡng doanh thu chịu thuế sẽ điều chỉnh lên 200 triệu đồng/năm. Đây là điểm mới, có lợi cho thuê tài sản quy mô nhỏ. Các hộ kinh doanh cần lưu ý mốc thay đổi này để chủ động lập kế hoạch tài chính năm!
“Doanh thu cho thuê tài sản thấp hơn 200 triệu đồng/năm từ năm 2026 sẽ được miễn cả ba loại thuế: GTGT, TNCN và Lệ phí môn bài.”
So sánh các trường hợp cụ thể
- Doanh thu/năm ≤ 100 triệu (trước năm 2026) hoặc ≤ 200 triệu (từ 01/01/2026):
Miễn toàn bộ thuế suất và lệ phí liên quan. - Doanh thu/năm vượt ngưỡng nêu trên:
Bắt buộc kê khai, nộp thuế GTGT, TNCN và lệ phí môn bài. Trường hợp này thường áp dụng cho các hợp đồng cho thuê nhà, kho, mặt bằng, xe, thiết bị với giá thuê trung bình 10–20 triệu/tháng trở lên.
Cách tính thuế cho thuê tài sản – Công thức và ví dụ thực tế
Việc chủ động nắm rõ công thức và hiểu thực tế tính thuế sẽ giúp doanh nghiệp vừa và nhỏ, hay cá nhân kinh doanh tránh được các khoản phạt do sai sót hoặc thiếu sót.
Lệ phí môn bài cho thuê tài sản
- Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: Nộp 1.000.000 đồng/mỗi địa điểm.
- Doanh thu từ 300 – 500 triệu đồng/năm: Nộp 500.000 đồng.
- Doanh thu từ 100 – dưới 300 triệu đồng/năm: Nộp 300.000 đồng.
Lưu ý, nếu thuê nhiều tài sản tại các địa điểm khác nhau thì tính lệ phí môn bài theo từng địa điểm; hợp đồng cùng một nơi thì cộng tổng doanh thu lại để xác định mức phí.
“Nếu doanh thu phát sinh không đủ cả 12 tháng, cần tính bình quân theo doanh thu thực tế chia cho số tháng để xác định mức lệ phí môn bài phù hợp.”
Cách tính thuế GTGT và thuế TNCN
- Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
- Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%
Doanh thu tính thuế
- Nếu tiền thuê đã bao gồm thuế:
Doanh thu tính thuế = Số tiền thực nhận theo hợp đồng - Nếu chưa bao gồm thuế:
Doanh thu tính thuế = Số tiền thực nhận / 0.9
Ví dụ: Cho thuê hợp đồng 24 tháng, giá chưa thuế là 300 triệu đồng
Doanh thu tính thuế = 300.000.000 / 0.9 = 333.333.333 đồng
Ví dụ tham khảo thực tế
- Bạn cho thuê mặt bằng trong 1 năm, mỗi tháng 25 triệu đồng, giá chưa bao gồm thuế.
- Tổng doanh thu trong năm: 25 triệu x 12 = 300 triệu đồng.
- Doanh thu tính thuế: 300 triệu / 0.9 = 333.333.333 đồng.
- Thuế GTGT phải nộp: 333.333.333 x 5% = 16.666.667 đồng.
- Thuế TNCN phải nộp: 333.333.333 x 5% = 16.666.667 đồng.
- Lệ phí môn bài: Với doanh thu bình quân trên 300 triệu/năm, nộp 500.000 đồng.
Tổng thuế phí phải nộp trong trường hợp này: 16.666.667 + 16.666.667 + 500.000 = 33.833.334 đồng.
Làm sao kê khai và nộp thuế cho thuê tài sản “chuẩn” theo quy định mới?
Quá trình kê khai thuế ngày càng được số hóa và đơn giản hóa, nhất là đối với các doanh nghiệp và hộ kinh doanh luôn bận rộn. Thực tế, mọi quy trình kê khai đều có mẫu biểu, hệ thống và thời hạn cụ thể tùy cách thuê và hình thức kê khai, cụ thể như sau:
1. Cá nhân/hộ kinh doanh tự kê khai với cơ quan thuế
- Nếu tài sản là bất động sản: Nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế nơi có tài sản được cho thuê.
- Nếu là tài sản khác (xe, máy, thiết bị…): Nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế nơi cá nhân cư trú.
Thời hạn nộp hồ sơ:
- Khai theo kỳ thanh toán hợp đồng: Nộp chậm nhất ngày thứ 10 kể từ khi phát sinh kỳ thanh toán.
- Khai theo năm: Nộp chậm nhất ngày cuối cùng của tháng đầu năm tiếp theo (ví dụ cuối tháng 1/2026 cho doanh thu năm 2025).
Thời hạn nộp thuế: Trùng với thời hạn nộp hồ sơ hoặc trước đó.
Hồ sơ gồm:
- Tờ khai thuế cho thuê tài sản (mẫu 01/TTS)
- Bảng kê chi tiết hợp đồng (mẫu 01-1/BK-TTS)
- Bản sao hợp đồng thuê nhà/phương tiện/cửa hàng
- Bản sao CMND/CCCD (có thể phải chứng thực)
2. Doanh nghiệp (bên thuê) thực hiện kê khai, nộp thuế thay chủ tài sản
- Doanh nghiệp phải kê khai và nộp thay khi hợp đồng thuê quy định rõ bên thuê chịu trách nhiệm khai/nộp thuế.
- Kê khai tại Chi cục Thuế quản lý địa bàn bất động sản hoặc nơi doanh nghiệp đặt trụ sở nếu tài sản khác.
Thời hạn kê khai phụ thuộc vào hình thức: theo tháng, quý, kỳ thanh toán hay năm — mẫu biểu và hồ sơ tương tự như trường hợp cá nhân tự kê khai.
Mẹo nhỏ:
Hãy lưu ý kỹ các mốc thời gian trong hợp đồng để tránh trễ hạn nộp tờ khai hoặc chậm phí, vừa giữ uy tín vừa giảm nguy cơ bị phạt!
Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản online – Tiện lợi, minh bạch
Trong thời đại số, bạn hoàn toàn có thể chủ động tự kê khai thuế cho thuê tài sản online dễ dàng, tiết kiệm thời gian – phù hợp với doanh nghiệp vừa và nhỏ hay các cá nhân linh hoạt. Dưới đây là các bước thực hiện vừa nhanh vừa sạch hồ sơ:
- Truy cập Website thuedientu.gdt.gov.vn, chọn mục “Cá nhân” và đăng nhập tài khoản bằng mã số thuế, mật khẩu cá nhân.
- Vào “Khai thuế” → chọn “Khai thuế cho thuê tài sản” → chọn đúng tờ khai (mẫu 01/TTS).
- Chọn “Tờ khai chính thức”, định kỳ khai chính xác (theo tháng/quý/năm/kỳ thanh toán).
- Hoàn thiện số liệu, thông tin hợp đồng, điền đầy đủ yêu cầu vào bảng kê.
- Đính kèm file hợp đồng (PDF hoặc ảnh chụp rõ ràng các trang hợp đồng).
- Kết xuất tờ khai (Kết xuất XML), nộp trực tuyến.
- Nhập mã xác thực OTP gửi về số điện thoại đăng ký, xác nhận hoàn thành.
Mẹo thực hành: Nếu phát sinh sai sót, bạn hoàn toàn có thể làm tờ khai bổ sung trực tiếp trên cổng thuế điện tử mà không cần đến cơ quan thuế, giúp tiết kiệm thời gian đi lại.
Bài tập minh họa thực tiễn – Tự tin áp dụng ngay!
Bài tập 1: Doanh thu không đủ năm dương lịch
Bà Hạnh bắt đầu cho thuê nhà từ tháng 6/2025, giá 25 triệu/tháng (từ 01/6/2025 – 31/5/2026). Năm 2025, doanh thu là 7 x 25 = 175 triệu đồng.
- Năm 2025: Doanh thu 175 triệu đồng >100 triệu (theo quy định hiện tại), phải nộp thuế. Nếu năm sau, doanh thu vẫn dưới 200 triệu đồng > Vẫn có thể được miễn thuế khi quy định mới có hiệu lực.
- Năm 2026: Doanh thu 5 x 25 = 125 triệu đồng < 200 triệu, không cần nộp thuế (từ 2026 trở đi).
Bài tập 2: Doanh thu đủ 12 tháng/năm
Bác Bình cho thuê nhà từ tháng 1–12/2025, giá 9 triệu/tháng (bao gồm thuế). Doanh thu 9 x 12 = 108 triệu đồng, phải kê khai, nộp thuế (năm 2025).
Bài tập 3: Giá thuê chưa bao gồm thuế, doanh nghiệp nộp thuế thay
Bà Hoa cho công ty ABC thuê nhà 1 năm (1/7/2025 – 30/6/2026), giá 25 triệu/tháng chưa bao gồm thuế.
- Doanh thu trả theo hợp đồng: 25 triệu x 12 = 300 triệu đồng.
- Doanh thu tính thuế: 300 triệu / 0.9 = 333.333.333 đồng.
- Thuế GTGT phải nộp: 16.666.667 đồng.
- Thuế TNCN phải nộp: 16.666.667 đồng.
- Lệ phí môn bài: 500.000 đồng (doanh thu từ 300–500 triệu).
Tổng số thuế phí phải nộp: 33.833.334 đồng. Trường hợp này công ty ABC sẽ thực hiện trọn gói việc nộp thuế thay cho chủ tài sản.
Các câu hỏi thực tế thường gặp khi kê khai, tính thuế cho thuê tài sản
- Hồ sơ công chứng nộp lên cơ quan thuế, có phải xuất trình bản gốc không?
Bạn cần mang theo bản gốc để cán bộ thuế đối chiếu, xác thực. Tuyệt đối không phải nộp lại bản gốc cho bất kỳ cơ quan nào. - Doanh nghiệp bắt buộc phải khai, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản trong trường hợp nào?
Nếu trên hợp đồng thuê có điều khoản “bên thuê chịu trách nhiệm khai và nộp thuế thay” thì doanh nghiệp (bên thuê) bắt buộc phải thực hiện nghĩa vụ này cho bên cho thuê.
Bí quyết tránh sai sót “rắc rối” nhất:
Hãy thống nhất rõ ràng trách nhiệm kê khai thuế trong hợp đồng thuê – điều này giúp tránh tranh chấp hoặc bị phạt do chậm/thiếu nghĩa vụ thuế về sau!
Những mẹo nhỏ giúp tối ưu nghĩa vụ thuế khi cho thuê tài sản
- Chủ động lưu các mốc doanh thu để không nhầm lẫn ngưỡng chịu thuế khi bước sang năm 2026.
- Chuẩn bị sẵn bản scan hợp đồng, giấy tờ tùy thân để kê khai online nhanh hơn, không bị “lỗi file”.
- Lên kế hoạch hợp đồng thuê linh hoạt nếu khoản thu nhập sát ngưỡng chịu thuế (giãn kỳ thanh toán, điều chỉnh giá thuê phù hợp với quy định mới…).
- Luôn cập nhật thông tin, thay đổi pháp lý từ nguồn chính thức của cơ quan thuế hoặc các đơn vị tư vấn uy tín.
Cập nhật thông tin pháp lý – Động lực để phát triển bền vững
Có thể thấy, những thay đổi nhỏ trong Luật Thuế từng năm đều tác động trực tiếp đến quyền lợi và trách nhiệm của từng hộ kinh doanh, doanh nghiệp. Chủ động cập nhật thông tin chính thống, tuân thủ quy định vừa giúp bạn tránh rủi ro về xử phạt, vừa tạo nền móng phát triển vững chắc và uy tín trên thị trường.
Đừng xem nghĩa vụ thuế là “gánh nặng”. Đó chính là dấu ấn của sự phát triển bền vững, trách nhiệm xã hội, và là nền tảng vững chắc cho doanh nghiệp – hộ kinh doanh an tâm mở rộng quy mô!
Tham khảo nguồn thông tin mới nhất, tư vấn chuyên sâu
Nếu bạn muốn chủ động cập nhật các thay đổi về chính sách thuế, nhận tư vấn thực tiễn hoặc tra cứu các tài liệu chuyên môn mới nhất, đừng ngần ngại cần đến sự hỗ trợ của các chuyên gia. Bạn hãy theo dõi các thông tin mới nhất và các tư vấn giá trị từ KTO tại website Kế toán Thuế Online và Facebook KTO. Dù bạn là doanh nghiệp vừa và nhỏ hay hộ kinh doanh cá thể, KTO luôn sẵn sàng đồng hành — cung cấp kiến thức và giải pháp tối ưu nhất trong lĩnh vực tài chính, kế toán và thuế hiện nay.
Danh mục nguồn tham khảo, tài liệu hữu ích
- Thông tư 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thuế GTGT, TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh
- Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 (có hiệu lực từ 01/01/2026)
- Website Tổng cục Thuế Việt Nam: thuedientu.gdt.gov.vn
- Trang chủ dịch vụ, tư vấn kế toán Kế toán Thuế Online (KTO)
Hãy để việc thực hiện nghĩa vụ thuế tài sản trở thành nền tảng cho sự phát triển dài hạn và vững chãi cho hoạt động kinh doanh của bạn!