Trong hành trình xây dựng và phát triển doanh nghiệp của mình, việc tối ưu hóa các nguồn lực tài chính luôn là bài toán quan trọng. Một trong những nguồn thu nhập thụ động phổ biến, đặc biệt với các hộ kinh doanh cá thể và doanh nghiệp vừa và nhỏ, chính là cho thuê tài sản. Tuy nhiên, hành trình này sẽ thật sự trọn vẹn khi chúng ta hiểu rõ và thực hiện đúng nghĩa vụ với nhà nước. Bài viết này sẽ đồng hành cùng bạn, giúp bạn tự tin nắm bắt các quy định mới nhất về thuế cho thuê tài sản một cách rõ ràng và dễ áp dụng.
Hiểu Đúng Về Hoạt Động Cho Thuê Tài Sản
Không phải mọi hình thức cho người khác sử dụng tài sản của mình đều được xem là “cho thuê tài sản” theo luật thuế. Hiểu đúng phạm vi sẽ giúp bạn xác định chính xác nghĩa vụ của mình.
Tài Sản Nào Thuộc Diện Chịu Thuế?
Theo quy định, hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân phát sinh nghĩa vụ thuế khi liên quan đến các loại tài sản sau:
- Cho thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi.
- Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc, thiết bị (với điều kiện không đi kèm người điều khiển).
- Cho thuê các loại tài sản khác mà không kèm theo bất kỳ dịch vụ bổ sung nào.
Trường Hợp Nào Không Được Tính Là Cho Thuê Tài Sản?
Điều quan trọng cần phân biệt là các dịch vụ lưu trú không thuộc phạm vi này. Điều này bao gồm:
- Cung cấp chỗ ở ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai (homestay, khách sạn mini).
- Cung cấp chỗ ở dài hạn dạng ký túc xá, nhà trọ cho sinh viên, công nhân.
- Cung cấp dịch vụ lưu trú kết hợp với các dịch vụ khác như ăn uống, dọn phòng, giải trí.
Những hoạt động này sẽ chịu sự điều chỉnh của luật thuế riêng dành cho kinh doanh dịch vụ.
Cách Tính Thuế Cho Thuê Tài Sản Chi Tiết Nhất 2025
Khi phát sinh hoạt động cho thuê, bạn cần quan tâm đến ba loại thuế, phí chính: Lệ phí môn bài, Thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN).
1. Tính Lệ Phí Môn Bài
Lệ phí môn bài được tính dựa trên tổng doanh thu từ cho thuê tài sản trong một năm dương lịch. Mức thu như sau:
- Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: Mức nộp 1.000.000 đồng/năm.
- Doanh thu từ 300 đến 500 triệu đồng/năm: Mức nộp 500.000 đồng/năm.
- Doanh thu từ 100 đến 300 triệu đồng/năm: Mức nộp 300.000 đồng/năm.
- Doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm: Được miễn nộp lệ phí môn bài.
Mẹo nhỏ: Nếu bạn cho thuê tại nhiều địa điểm khác nhau, lệ phí môn bài sẽ được xác định riêng cho từng địa điểm dựa trên doanh thu tại nơi đó, chứ không cộng dồn tất cả lại.
2. Tính Thuế GTGT và Thuế TNCN
Hai loại thuế này đều được tính với mức thuế suất phổ biến là 5%. Điểm mấu chốt nằm ở việc xác định “doanh thu tính thuế”.
Công thức tính thuế:
Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%
Cách xác định doanh thu tính thuế:
- Trường hợp 1: Tiền thuê đã bao gồm thuế
Đây là cách phổ biến nhất. Toàn bộ số tiền bạn nhận được từ người thuê đã là doanh thu tính thuế.
Ví dụ: Bạn cho thuê mặt bằng với giá 300 triệu đồng/năm (đã bao gồm thuế). Vậy:
– Thuế GTGT = 300 triệu x 5% = 15 triệu đồng.
– Thuế TNCN = 300 triệu x 5% = 15 triệu đồng. - Trường hợp 2: Tiền thuê chưa bao gồm thuế
Nếu hợp đồng ghi giá chưa bao gồm thuế, bạn cần quy đổi ra doanh thu tính thuế.Doanh thu tính thuế = Giá thuê chưa thuế / 0.9
Ví dụ: Hợp đồng ghi giá thuê là 300 triệu đồng/năm (chưa bao gồm thuế). Vậy:
– Doanh thu tính thuế = 300 triệu / 0.9 ≈ 333.33 triệu đồng.
– Thuế GTGT = 333.33 triệu x 5% ≈ 16.67 triệu đồng.
– Thuế TNCN = 333.33 triệu x 5% ≈ 16.67 triệu đồng.
Khi Nào Phải Nộp Thuế? Khi Nào Được Miễn Thuế?
Trường Hợp Phải Nộp Thuế
Theo quy định hiện hành (Thông tư 40/2021/TT-BTC), cá nhân có doanh thu từ cho thuê tài sản trên 100 triệu đồng/năm thì phải kê khai và nộp đầy đủ cả ba loại thuế, phí nêu trên.
Trường Hợp Được Miễn Thuế
Cá nhân có doanh thu từ cho thuê tài sản từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì được miễn nộp:
- Lệ phí môn bài
- Thuế GTGT
- Thuế TNCN
Lưu ý quan trọng về thay đổi từ năm 2026:
Theo Luật Thuế GTGT số 48/2024/QH15 có hiệu lực từ 01/01/2026, ngưỡng doanh thu được miễn thuế sẽ tăng lên. Cụ thể, cá nhân có doanh thu từ 200 triệu đồng/năm trở xuống sẽ được miễn nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Đây là một thay đổi đáng kể, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các hộ kinh doanh nhỏ lẻ.
Hướng Dẫn Chi Tiết Cách Kê Khai Và Nộp Thuế
Việc kê khai có thể được thực hiện trực tiếp bởi cá nhân cho thuê hoặc ủy quyền cho doanh nghiệp đi thuê thực hiện thay.
1. Cá Nhân Tự Kê Khai Trực Tiếp
- Nơi nộp hồ sơ:
- Nếu cho thuê bất động sản: Nộp tại Chi cục Thuế nơi có tài sản.
- Nếu cho thuê tài sản khác (xe, máy móc…): Nộp tại Chi cục Thuế nơi bạn đăng ký hộ khẩu thường trú.
- Thời hạn nộp:
- Khai theo từng lần phát sinh: Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ khi bắt đầu kỳ thanh toán.
- Khai theo năm: Chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên năm sau (31/01).
- Hồ sơ cần chuẩn bị:
- Tờ khai mẫu 01/TTS.
- Phụ lục mẫu 01-1/BK-TTS (Bảng kê chi tiết hợp đồng).
- Bản sao công chứng hợp đồng thuê tài sản.
- Bản sao công chứng CMND/CCCD của người cho thuê.
2. Doanh Nghiệp Đi Thuê Kê Khai Và Nộp Thay
Đây là phương án tiện lợi, thường được áp dụng khi hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Doanh nghiệp sẽ thay mặt bạn thực hiện mọi thủ tục với cơ quan thuế.
- Điều kiện: Hợp đồng thuê phải có điều khoản ghi rõ “Bên thuê chịu trách nhiệm nộp thay các loại thuế phát sinh từ hợp đồng này”.
- Lợi ích: Bạn không phải trực tiếp làm việc với cơ quan thuế, tiết kiệm thời gian và công sức.
3. Hướng Dẫn Kê Khai Thuế Online Qua Mạng
Khai thuế điện tử là hình thức hiện đại, nhanh chóng và được khuyến khích. Bạn có thể thực hiện qua Cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế.
- Bước 1: Truy cập thuedientu.gdt.gov.vn và đăng nhập bằng mã số thuế cá nhân cùng mật khẩu.
- Bước 2: Vào mục “Khai thuế” → Chọn “Khai thuế cho thuê tài sản”.
- Bước 3: Chọn mẫu tờ khai 01/TTS và điền đầy đủ các thông tin theo hướng dẫn.
- Bước 4: Kê khai chi tiết thông tin hợp đồng vào Phụ lục 01-1/BK-TTS.
- Bước 5: Kết xuất file XML, đính kèm bản scan hợp đồng và ký điện tử để nộp tờ khai.
Một Số Tình Huống Thực Tế Và Bài Tập Minh Họa
Bài Tập 1: Cho Thuê Không Trọn Năm
Bà Hạnh cho Công ty ABC thuê nhà từ 01/06/2025 đến 31/05/2026, giá 25 triệu/tháng. Tính thuế năm 2025 và 2026?
- Năm 2025: Doanh thu 7 tháng (từ tháng 6 đến tháng 12) = 7 x 25 = 175 triệu đồng (>100 triệu). ⇒ Phải nộp đủ thuế GTGT, TNCN và lệ phí môn bài cho năm 2025.
- Năm 2026: Doanh thu 5 tháng (từ tháng 1 đến tháng 5) = 5 x 25 = 125 triệu đồng. Áp dụng luật mới từ 2026 (ngưỡng miễn thuế 200 triệu), doanh thu 125 triệu < 200 triệu. ⇒ Được miễn thuế GTGT và TNCN. Do doanh thu < 300 triệu nên cũng được miễn lệ phí môn bài.
Bài Tập 2: Doanh Nghiệp Nộp Thay
Công ty ABC thuê nhà bà Hoa 1 năm (từ 07/2025 đến 06/2026), giá 25 triệu/tháng (chưa bao gồm thuế). Hợp đồng quy định công ty nộp thay thuế. Tính số thuế công ty phải nộp thay?
- Tổng tiền thuê chưa thuế = 25 triệu x 12 tháng = 300 triệu đồng.
- Doanh thu tính thuế = 300 triệu / 0.9 ≈ 333.33 triệu đồng.
- Thuế GTGT phải nộp = 333.33 triệu x 5% ≈ 16.67 triệu đồng.
- Thuế TNCN phải nộp = 333.33 triệu x 5% ≈ 16.67 triệu đồng.
- Lệ phí môn bài (do doanh thu 333.33 triệu thuộc nhóm 100-500 triệu): 300,000 đồng.
- Tổng số thuế phải nộp thay: 16.67 + 16.67 + 0.3 = 33.64 triệu đồng.
Những Câu Hỏi Thường Gặp
Câu 1: Khi nộp bản sao hợp đồng, cơ quan thuế có giữ bản gốc không?